LEY FORAL DE ACCESO A LA PRIMERA VIVIENDA.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La Comunidad Foral de Navarra enfrenta una crisis de accesibilidad a la vivienda que afecta especialmente a los jóvenes, las familias de rentas bajas y los colectivos vulnerables. El precio medio de la vivienda en Pamplona y su área metropolitana ha experimentado un crecimiento sostenido que desconecta el mercado inmobiliario de la capacidad adquisitiva de una parte significativa de la población navarra.
En este contexto, resulta imperativo explorar fórmulas innovadoras que combinen la seguridad jurídica del derecho de propiedad con la flexibilidad necesaria para reducir la barrera de entrada al mercado de la vivienda. El sistema de Propiedad Compartida ofrece un modelo probado que permite a los ciudadanos adquirir una parte de la propieda de una vivienda y pagar un alquiler sobre la parte restante, con la posibilidad de incrementar progresivamente su participación patrimonial (compra escalonada o jabetza mailkatua).
La presente iniciativa legislativa pretende adaptar este modelo a las particularidades del Derecho Foral Navarro, respetando la autonomía competencial de la Comunidad Foral en materia de vivienda y aprovechando el marco normativo existente —particularmente la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra y la Ley Foral 2/2017, de 6 de marzo, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Navarra— para crear una figura híbrida que combine elementos de propiedad, arrendamiento y derecho de adquisición preferente.
TÍTULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES
Artículo 1. Regimen jurídico. La presente Ley Foral tiene por objeto establecer un régimen jurídico de Propiedad Compartida que facilite el acceso a la primera vivienda habitual y permanente de personas físicas que, cumpliendo los requisitos establecidos, acrediten dificultades para acceder al mercado de la vivienda en condiciones ordinarias.
El sistema de Propiedad Compartida se configura como una modalidad de tenencia de vivienda que permite al beneficiario adquirir una participación inicial mínima en el capital de una vivienda —entre el 25% y el 75% de su valor de mercado— y abonar una renta periódica por el uso y disfrute de la parte no adquirida, con derecho a ampliar progresivamente su participación patrimonial hasta alcanzar, en su caso, la plena propiedad.
Artículo 2. Ámbito de aplicación. La presente Ley Foral resulta de aplicación a las viviendas ubicadas en el territorio de la Comunidad Foral de Navarra que sean objeto de acuerdos de Propiedad Compartida, suscritos entre la empresa pública NASUVINSA o entidades colaboradoras autorizadas, y los beneficiarios.
Quedan excluidas del ámbito de aplicación de esta Ley Foral:
a) Las viviendas de protección oficial reguladas por la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra, salvo que expresamente se acuerde su inclusión en el régimen de Propiedad Compartida Foral mediante convenio específico.
b) Las viviendas destinadas a uso turístico o temporal.
c) Las viviendas situadas en zonas rurales de especial dificultad demográfica que se rijan por programas específicos de fomento de la población.
Artículo 3. Principios rectores. El régimen de Propiedad Compartida Foral se rige por los siguientes principios:
Principio de accesibilidad: Garantizar el acceso a la vivienda a colectivos con dificultades de acceso al mercado ordinario, priorizando a jóvenes menores de 35 años, familias monoparentales, personas con discapacidad y víctimas de violencia de género.
Principio de progresividad: Permitir al beneficiario incrementar su participación patrimonial de forma gradual, adaptada a su evolución económica.
Principio de estabilidad residencial: Garantizar al beneficiario la seguridad de tenencia mientras cumpla las obligaciones derivadas del acuerdo de Propiedad Compartida Foral.
Principio de reciprocidad: Equilibrar los derechos y obligaciones de las partes, preservando el interés general y la finalidad social del sistema.
Principio de transparencia: Asegurar la información clara y suficiente al beneficiario sobre las condiciones económicas, las obligaciones contractuales y las consecuencias jurídicas del acuerdo.
TÍTULO I. DE LOS SUJETOS Y REQUISITOS DE ACCESO
CAPITULO I. De los sujetos.
Artículo 4. Entidad gestora.
Corresponde a NASUVINSA la gestión, promoción y control del régimen de Propiedad Compartida, sin perjuicio de la posible colaboración con entidades locales, entidades sin ánimo de lucro, cooperativas de viviendas y otras entidades autorizadas.
El Gobierno de Navarra, a propuesta del Departamento competente en materia de vivienda, podrá autorizar a entidades colaboradoras para la gestión de viviendas en régimen de Propiedad Compartida, previo cumplimiento de los requisitos que reglamentariamente se determinen.
Artículo 5. Beneficiarios
Podrán ser beneficiarios del régimen de Propiedad Compartida Foral las personas físicas que cumplan los siguientes requisitos:
Tener la condición de vecindad foral o residencia efectiva en Navarra de, al menos, dos años inmediatamente anteriores a la solicitud, salvo que se trate de víctimas de violencia de género o de terrorismo, en cuyo caso se exime del requisito de antigüedad residencial.
No ser propietarios, ni estar en condiciones de serlo por comunidad de bienes o régimen económico matrimonial, de ninguna vivienda en territorio español en el momento de la solicitud. Se exceptúa la titularidad de derechos reales de goce sobre vivienda que no tengan carácter de habitual y permanente.
No haber sido propietarios de vivienda en los cinco años inmediatamente anteriores a la solicitud, salvo que la pérdida de la propiedad se debiera a ejecución hipotecaria, dación en pago, desahucio o circunstancias sobrevenidas de especial gravedad que sean acreditadas fehacientemente.
Tener una edad comprendida entre 18 y 45 años en el momento de la solicitud. El límite de edad podrá ampliarse hasta los 50 años para familias monoparentales con hijos a cargo o personas con discapacidad reconocida igual o superior al 33%
Acreditar unos ingresos anuales que no superen, en cómputo de unidad de convivencia, el 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) vigente en el momento de la solicitud, ni sean inferiores al 1,5 veces dicho indicador.
No encontrarse incursas en causa de incompatibilidad o prohibición para obtener subvenciones o ayudas públicas conforme a la normativa vigente.
El cumplimiento de los requisitos anteriores deberá mantenerse durante toda la vigencia del acuerdo de Propiedad Compartida Foral, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 19 sobre la compra escalonada o jabetza mailkatua.
Capítulo II. De la unidad de convivencia y baremo de prioridad.
Artículo 6. Unidad de convivencia.
A efectos de determinar la capacidad económica y la idoneidad de la vivienda, se entenderá por unidad de convivencia:
a) La persona solicitante que viva sola
b) El solicitante y su cónyuge o pareja de hecho, inscrita o no en el correspondiente registro, con independencia de su régimen económico matrimonial.
c) Las personas vinculadas por parentesco hasta el segundo grado inclusive que convivan habitualmente y constituyan una unidad de vida familiar.
Se computarán como miembros de la unidad de convivencia los hijos menores de edad o mayores de edad con discapacidad que convivan habitualmente con el solicitante.
Artículo 7. Baremo de prioridad
El acceso al régimen de Propiedad Compartida Foral se regirá por un sistema de baremación que ponderará objetivamente las siguientes circunstancias:
a) Rentas inferiores a 3 veces el IPREM: 30 puntos.
b) Familia monoparental: 20 puntos.
c) Víctimas de violencia de género o terrorismo: 25 puntos.
d) Presencia de personas con discapacidad en la unidad de convivencia: 15 puntos.
e) Menores de 30 años: 10 puntos.
f) Residencia en el mismo municipio donde se ubica la vivienda desde hace más de 2 años: 10 puntos.
g) Acreditación de empleo estable en Navarra: 10 puntos.
h) Situación de desempleo de larga duración superada en el momento de la solicitud: 5 puntos.
En caso de empate en la puntuación, se atenderá preferentemente a quien acredite menor renta per cápita de la unidad de convivencia.
TÍTULO II. DEL ACUERDO DE PROPIEDAD COMPARTIDA
Capítulo I. Naturaleza jurídica y contenido
Artículo 8. Naturaleza jurídica
El acuerdo de Propiedad Compartida es un contrato de naturaleza mixta que combina elementos de compraventa parcial de vivienda, arrendamiento de la parte no adquirida y derecho de adquisición preferente sobre dicha parte, suscrito entre la entidad gestora y el beneficiario.
El acuerdo se formalizará en escritura pública y deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, con anotación preventiva de demanda o asiento de presentación que garantice la oponibilidad a terceros.
Artículo 9. Contenido esencial del acuerdo
El acuerdo de Propiedad Compartida deberá contener, como mínimo:
Capítulo II. De la vivienda objeto del acuerdo
Artículo 10. Características de la vivienda
Las viviendas objeto del régimen de Propiedad Compartida deberán reunir las siguientes características:
a) Tener destino a vivienda habitual y permanente del beneficiario.
b) Constituir vivienda unifamiliar o piso con superficie construida útil comprendida entre 40 m² y 120 m².
c) Hallarse en estado de habitabilidad conforme a la normativa vigente.
d) No superar el precio máximo de venta que, atendiendo a su ubicación y características, reglamentariamente se determine para cada zona geográfica.
El Gobierno de Navarra, previo informe del NASUVINSA, determinará anualmente los precios máximos de venta aplicables por zonas, atendiendo al mercado inmobiliario de cada barrio o comarca.
Artículo 11. Origen de las viviendas
Las viviendas podrán provenir de:
Capítulo III. De las aportaciones y rentas
Artículo 12. Aportación inicial del beneficiario
El beneficiario deberá aportar, en el momento de la formalización del acuerdo, un capital inicial equivalente al porcentaje de participación adquirida sobre el valor de mercado de la vivienda.
Dicha aportación podrá financiarse mediante:
a) Recursos propios del beneficiario.
b) Préstamo hipotecario o crédito garantizado.
c) Ayudas o subvenciones públicas compatibles con el régimen de Propiedad Compartida Foral.
d) Combinación de las anteriores.
En ningún caso la cuota mensual resultante de la suma de la carga financiera del préstamo hipotecario —si lo hubiere— y la renta de la parte no adquirida podrá superar el 35% de los ingresos netos mensuales de la unidad de convivencia.
Artículo 13. Renta de la parte no adquirida
El beneficiario abonará a la entidad gestora una renta mensual por el uso y disfrute de la parte de la vivienda de la que no es titular.
La renta se determinará aplicando un porcentaje anual sobre el valor de la parte no adquirida, que en ningún caso podrá superar el 3% de dicho valor.
La renta se actualizará anualmente conforme a la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC) general anual oficial establecido por el Instituto Nacional de Estadística, sin que en ningún caso la actualización supere el 4% en términos acumulativos anuales.
El impago de tres rentas mensuales consecutivas o cinco alternas en un período de doce meses constituirá causa de resolución del acuerdo, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan para el cobro de cantidades debidas.
TÍTULO III. AMPLIACIÓN DE PARTICIPACIÓN PATRIMONIAL DE LA COMPRA ESCALONADA
Artículo 14. Derecho de la compra escalonada o jabetza mailkatua.
El beneficiario tiene derecho a ampliar progresivamente su porcentaje de participación patrimonial en la vivienda, mediante el pago del valor proporcional de la parte adicional que se pretenda adquirir.
Las compra escalonada o jabetza mailkatua podrá realizarse en tramos mínimos del 10% del valor total de la vivienda, siempre que el porcentaje resultante no supere el 100%.
El valor de la parte adicional se determinará por el valor de mercado de la vivienda en el momento de ejercitar el derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua, conforme a la valoración que realice NASUVINSA o perito independiente designado de común acuerdo.
Artículo 15. Procedimiento de compra escalonada o jabetza mailkatua.
El beneficiario comunicará por escrito a la entidad gestora su intención de ejercitar el derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua, indicando el porcentaje adicional que desea adquirir.
La entidad gestora, en el plazo de treinta días hábiles, comunicará al beneficiario el valor de la parte adicional y las condiciones de pago.
El pago deberá realizarse en el plazo de noventa días naturales desde la comunicación del valor, salvo que se acuerde financiación aplazada con garantía hipotecaria.
Una vez satisfecho el precio, se formalizará escritura pública de ampliación de participación, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Artículo 16. Límites a la compra escalonada o jabetza mailkatua.
El derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua queda suspendido en los siguientes supuestos:
a) Existencia de rentas pendientes de pago.
b) Incumplimiento de las obligaciones de conservación y mantenimiento de la vivienda.
c) Sanción firme por uso distinto al de vivienda habitual y permanente.
d) Procedimiento de resolución del acuerdo iniciado.
La entidad gestora podrá denegar la compra escalonada o jabetza mailkatua cuando la ampliación de participación supere el 80% y el beneficiario no acredite capacidad económica suficiente para asumir la carga financiera resultante, valorada conforme al artículo 12.3.
TÍTULO IV. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Capítulo I. Del beneficiario
Artículo 17. Derechos del beneficiario
El beneficiario tiene los siguientes derechos:
a) Ocupar y usar la vivienda como domicilio habitual y permanente.
b) Ejercitar el derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua conforme a lo dispuesto en el Título III.
c) Participar en las decisiones sobre obras de mejora estructurales que afecten a la vivienda.
d) Ser informado con antelación suficiente de cualquier modificación sustancial de las condiciones del acuerdo.
e) Recibir, en caso de extinción del acuerdo por causas no imputables al beneficiario, la parte proporcional del valor de la vivienda correspondiente a su participación patrimonial, deducidas las cantidades debidas.
Artículo 18. Obligaciones del beneficiario
Son obligaciones del beneficiario:
a) Destinar la vivienda exclusivamente a su domicilio habitual y permanente, sin perjuicio de los desplazamientos temporales justificados por razones laborales, de salud o de fuerza mayor, que no podrán superar los doce meses consecutivos sin comunicación a la entidad gestora.
b) Abonar puntualmente la renta de la parte no adquirida y las cuotas de comunidad de propietarios, contribuciones y demás gastos de la vivienda.
c) Mantener la vivienda en estado de habitabilidad, realizando las reparaciones de conservación ordinaria a su cargo.
d) Comunicar a la entidad gestora cualquier alteración sustancial de las circunstancias que determinaron la concesión del acuerdo.
e) No gravar, arrendar, ceder o transmitir su participación patrimonial sin autorización previa de la entidad gestora.
f) Permitir el acceso a la vivienda a los representantes de la entidad gestora para la realización de inspecciones de conservación, previa comunicación con al menos 48 horas de antelación.
Capítulo II. De la entidad gestora
Artículo 19. Derechos de la entidad gestora
Son derechos de la entidad gestora:
a) Percibir la renta de la parte no adquirida en los plazos y condiciones pactados.
b) Verificar el cumplimiento de las obligaciones del beneficiario mediante inspecciones periódicas.
c) Oponerse a la transmisión o gravamen de la participación del beneficiario sin su autorización.
d) Resolver el acuerdo en los supuestos previstos en el artículo 21.
e) Ejercitar las acciones legales necesarias para la protección de sus derechos.
Artículo 20. Obligaciones de la entidad gestora
Son obligaciones de la entidad gestora:
a) Garantizar la disponibilidad de la vivienda para el uso y disfrute del beneficiario durante la vigencia del acuerdo.
b) Realizar las reparaciones de conservación extraordinaria y las obras estructurales necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda, salvo que hayan sido ocasionadas por negligencia o dolo del beneficiario.
c) Informar al beneficiario, con carácter previo y en forma clara, de cualquier modificación de las condiciones del acuerdo.
d) Responder de los vicios ocultos de la vivienda existentes al momento de la formalización del acuerdo.
e) Facilitar el ejercicio del derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua conforme a lo dispuesto en el Título III.
TÍTULO V. EXTINCIÓN Y RESOLUCIÓN DEL ACUERDO
Artículo 21. Causas de resolución
El acuerdo de Propiedad Compartida Foral se resolverá en los siguientes supuestos
a) Mutuo acuerdo de las partes.
b) Incumplimiento reiterado por el beneficiario de la obligación de pago de la renta, conforme al artículo 13.4.
c) Uso de la vivienda con destino distinto al de domicilio habitual y permanente, debidamente acreditado.
d) Transmisión no autorizada de la participación patrimonial del beneficiario.
e) Incumplimiento grave de las obligaciones de conservación de la vivienda que afecte a su habitabilidad o seguridad.
f) Adquisición por el beneficiario del 100% de la propiedad de la vivienda, mediante ejercicio completo del derecho de compra escalonada o jabetza mailkatua.
g) Renuncia del beneficiario, con preaviso de seis meses.
La resolución por causas imputables al beneficiario no exime a este de la obligación de satisfacer las cantidades pendientes ni de responder de los daños y perjuicios causados.
Artículo 22. Efectos de la resolución.
En caso de resolución del acuerdo por causas imputables al beneficiario, este deberá abandonar la vivienda en el plazo de tres meses desde la notificación firme de la resolución.
La entidad gestora abonará al beneficiario el valor de su participación patrimonial, deducidas las cantidades debidas por impagos, daños y perjuicios, y los gastos necesarios para restablecer la habitabilidad de la vivienda.
El valor de la participación del beneficiario se determinará por el valor de mercado de la vivienda en el momento de la resolución, aplicando el porcentaje de participación que ostentara.
En caso de resolución por mutuo acuerdo o renuncia del beneficiario, se aplicarán las mismas reglas, sin perjuicio de lo pactado por las partes.
Artículo 23. Derecho de tanteo y retracto.
En caso de transmisión de la participación patrimonial del beneficiario a terceros, la entidad gestora tendrá derecho de tanteo para adquirirla en las mismas condiciones ofrecidas al tercero.
El ejercicio del derecho de tanteo deberá comunicarse en el plazo de treinta días naturales desde la recepción de la oferta vinculante.
TÍTULO VI. RÉGIMEN FISCAL Y DE AYUDAS
Artículo 24. Régimen fiscal.
Las operaciones de adquisición de participación patrimonial en régimen de Propiedad Compartida Foral tendrán la consideración de adquisición de vivienda habitual a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual prevista en la normativa tributaria foral, en la parte proporcional a la participación adquirida.
La renta abonada por la parte no adquirida tendrá la consideración de gasto deducible en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la Comunidad Foral de Navarra, hasta el límite que reglamentariamente se determine.
Las entidades gestoras quedarán exentas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles por la parte de la vivienda de la que sean titulares en régimen de Propiedad Compartida Foral.
Las transmisiones de participaciones patrimoniales entre beneficiarios y entidades gestoras estarán sujetas a tributación conforme a las normas generales, sin perjuicio de las bonificaciones que reglamentariamente se establezcan.
Artículo 25. Ayudas y subvenciones compatibles.
El régimen de Propiedad Compardida Foral será compatible con las siguientes ayudas públicas:
a) Ayudas al alquiler reguladas en la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra, en la parte proporcional a la renta abonada por la parte no adquirida.
b) Ayudas a la adquisición de vivienda habitual para jóvenes y colectivos vulnerables.
c) Avales de NASUVINSA para la financiación de la aportación inicial.
d) Programas de apoyo al empleo y formación vinculados a la movilidad residencial.
El Gobierno de Navarra establecerá anualmente, en los Presupuestos Generales de la Comunidad Foral, las partidas destinadas a la financiación del régimen de Propiedad Compartida Foral y las ayudas asociadas.
TÍTULO VII. GARANTÍAS Y CONTROL
Artículo 26. Registro de Propiedad Compartida.
Se crea el Registro de Acuerdos de Propiedad Compartida Foral, adscrito a NASUVINSA, en el que se inscribirán todos los acuerdos formalizados al amparo de la presente Ley Foral.
La inscripción en el Registro tendrá efectos de publicidad frente a terceros y será requisito indispensable para la eficacia del acuerdo.
El Registro se regirá por lo dispuesto en la presente Ley Foral y, en lo no previsto, por la normativa reguladora del Registro de la Propiedad.
Artículo 27. Control y seguimiento.
NASUVNSA ejercerá las funciones de control y seguimiento del régimen de Propiedad Compartida Foral, pudiendo realizar inspecciones y requerir la documentación que estime pertinente.
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la presente Ley Foral será sancionado conforme al régimen sancionador previsto en la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra.
TÍTULO VIII. DISPOSICIONES TRANSITORIAS, DEROGATORIAS Y FINALES
Disposición transitoria primera. Adaptación de viviendas existentes.
Las viviendas propiedad del NASUVINSA o de entidades públicas navarras que se encuentren destinadas al alquiler social o vacantes podrán incorporarse al régimen de Propiedad Compartida, previa adaptación de sus condiciones técnicas y jurídicas.
El Gobierno de Navarra dictará las normas necesarias para facilitar dicha adaptación en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la presente Ley Foral.
Disposición transitoria segunda. Beneficiarios de programas anteriores.
Los arrendatarios de viviendas públicas navarras que cumplan los requisitos establecidos en la presente Ley Foral podrán solicitar su incorporación al régimen de Propiedad Compartida Foral, previo acuerdo con la entidad gestora.
Disposición derogatoria.
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ley Foral.
Disposición final primera. Modificación de la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra
Se añade una nueva disposición adicional a la Ley Foral 4/2015, de 4 de junio, de Vivienda de Navarra, con el siguiente tenor:
"Disposición adicional [...]. Régimen de Propiedad Compartida Foral.
Se reconoce el régimen de Propiedad Compartida regulado en la Ley Foral [.../ , de [...], como modalidad de tenencia de vivienda que complementa el sistema de vivienda protegida y el alquiler social, con la finalidad de facilitar el acceso a la primera vivienda habitual y permanente."
Disposición final segunda. Desarrollo reglamentario
El Gobierno de Navarra, en el plazo de doce meses desde la entrada en vigor de la presente Ley Foral, dictará el reglamento de desarrollo que determine:
a) La metodología de valoración de las viviendas.
b) El modelo de acuerdo tipo de Propiedad Compartida Foral.
c) El procedimiento de solicitud y baremación.
d) Las condiciones específicas de financiación y aval.
e) El régimen de infracciones y sanciones.
f) Cualquier otra determinación necesaria para la aplicación efectiva de la presente Ley Foral.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
La presente Ley Foral entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra.